我们作为专业的投资机构，对标的物的价值是有精准判断的，在投资领域，不同的行业用的估值方式是不一样的。

 

1、比如对银行、保险公司等金融机构以及对资产进行估值时，一般用PB的估值方法，就是市净率或者叫净资产的估值模式，总资产减掉总负债就是净资产。

 

2、对于大家熟悉的房地产项目，对资产的估值也是有几种不同的办法。持有型物业、散售型物业的估值方法就不一样。1.散售型物业是相对容易估值的，比如周边开发商拍地的价格、周边市场的房价（市场比较法）、成本法（土地+建安成本）都是常用的估值方法。2.持有型物业，持有型物业的估值核心逻辑在于它的租金和现金流，根据物业能产生的现金流和净租金收入来对物业进行估值，同样的现金流和租金收入的物业，在不同的市场环境中，估值会不一样（包括资金充裕性、市场供应、投资人预期等因素都会影响估值），流动性宽裕、资金越多时估值越高。比如早些年前我们在上海做大宗交易买的写字楼，毛租金回报率能达到10%，净租金回报率在7-8%，就是说一个价值10亿的写字楼每年能收到1亿的毛租金，扣掉6%的增值税、12%的房产税、以及运营成本，业主每年能收到7500万净租金。10亿估值的写字楼一年能收7500万的净租金，这个净租金回报率是7.5%。但目前的市场在一线城市核心区净租金回报率能到4%已经很好了，就是说10亿的写字楼扣除各种税费和运营成本一年能收到4000万的净租金已经很好了。这就是大家说的“资产荒”，市场上资金太多，好的物业少。

 

前面说的是评估资产的总价值，评估净资产的话还要扣除负债和各种应付账款。如果要评估清算价值的话，还要扣除各种应缴税费和交易税费，比如土增税、增值税、企业所得税、股权转让溢价税、个人所得等主要税率。

 

3、对于非物权类的股权类的投资，比如上市公司及有一定利润规模的公司，那就按PE来估值，这个E就是净利润的意思，按净利润的多少倍来做一个估值。但E净利润是动态发展的，按现状的E估值还是按未来的E估值。打个比方，在AI领域比较火的股票，海康威视，今年的利润是60亿每年，按50倍PE估值那就是3000亿，如果我们预计海康威视未来的业绩增长很厉害，加入两年后利润在100亿每年，则同样的PE倍数，那时候的估值就是5000亿。所以对于股权投资，需要分析和预测这公司的未来的业绩增长曲线是怎样的？对这个行业、这个公司、这个公司的管理层是否看好和有信心？

 

4、对于比较早期的公司，比如创业型的公司，它没有利润，每年都是亏的。则行业里会按PS（按销售额来估值）来估的，就是它的销售额，用一个倍数乘以它的销售额来估值，有利润的东西让他它净利润。比如之前的京东、滴滴打车等之前一直处于亏损状态。

 

5、对于更早期的公司，比如互联网公司，业内还有一种估值模式叫PU，就是按用户的数量来估值。有些已经成型的互联网公司也还试用这种估值模式。比如像摩拜单车，创业初期没有销售额、一直处于扩张和亏损状态，就按用户的数量来估值，一个用户估1元还是10元？腾讯比如有10亿用户，一个用户估值1元就能估10亿，就是看在每个用户身上能挖掘多少的潜在赚钱机会？

 

6、对于业务板块多元化和资产多元化的公司，就需要综合运用上述各种评估方法。比如乐视，在北京有土地和写字楼，有乐视电视、乐视体育、有乐视汽车、有易道用车的股份。那么对乐视的估值就需要运用上述大部分估值模式，土地和写字楼用资产估值模式，乐视电视用PE估值模式，易道用PU或者PS的估值模式等。

 

不良资产投资逻辑

 

我在做不良资产投资的时候，如果我觉得收购的标的物处于价值低洼期的时候，我思考的逻辑有2个，第一，我能持有多长时间？第二，收购的不良资产肯定有很多瑕疵和风险，我们需要判断这里面所有的瑕疵和风险你能不能解决？

 

考虑时间因素，是因为假设有个标的物，我觉得未来三年能翻一倍，但是在未来一年可能还会跌20%，那你就要看你的投资期限够不够长，如果你投资期限够长，就能等到三年后“收果子”的那一天；但如我你的资金不是长线、投资一年就要退出的话，那你就别投这个标的，因为你等不到赚钱的那一天。关注瑕疵与风险是因为不管是法律的问题、债权债务的问题、价值修复的问题、资产盘整的问题还是公司管理重组的问题，你有没有能力与专业去解决这些问题？如果你有，你就敢去做，如果没有，就不要做，需要判断的是自己的公司和团队是否具备能力去烫平所有的问题。

 

全球不良资产做的最成功的公司，阿波罗资产管理公司就很擅长解决各种债务问题、重组问题，所以最近阿波罗募了一个新的基金，单只基金的规模视235亿美元，折合成人民币大概1500亿，这单只基金的规模相当于中国最大的私募基金——鼎晖的整个盘子的规模。为什么全球投资人对它这么认可，因为它过去30年持续实现的回报率一直都在年化28%左右，这个在不同的经济周期里（包括金融危机期间）能达到这么高的平均回报率是非常难的，全球很少的基金能达到，所以投资人非常认可。阿波罗的核心投资逻辑就是买的便宜，虽然有风险，但是阿波罗团队有能力和技术去解决和处理这些风险，便宜的东西肯定有麻烦，你就要看能不能处理这些麻烦的事情，从而让标的物的价格回归正常的价值。