“一铺养三代”为什么沦落到“三代养一铺”？

日期：10-24 来源：未知

 曾经有一句话叫做“一铺养三代”，而现在大家常常说“三代养一铺”。看到别人赚得盆满钵满，而自己还在寻找租户，这心里落差不是三言两语能够说得清楚的！其实，大家都知道，买商铺时最先应该考虑的是地段问题，商铺赚不赚钱的关键也在这里！问题是很少有人能吃透这个点，结果导致盲目下叉，商铺变“伤铺”！

那么，该怎样甄别商铺地段的好坏呢？老司机说：买商铺首先要明白，做投资不外乎控制风险和提升收益。

一、先说如何风险控制。

商铺基本分为三个类型，首先是商业中心的商铺，这里面就包含各种购物广场和专业卖场、批发市场等。这种商铺成熟度高，但同质化比较大，所以风险也最高。如果资金有限，这类型的商铺就尽量不考虑，如果资金充足，那么尽量选一层电梯出入口的位置，这样风险也能相对降低一些。

第二种是道路两侧的商铺，这又有主干道和非主干道的区别。主干道上的商铺风险其实相当高，别看人流量大，但是车辆是否停留、停留时长的不确定性太大，留不住人，流量再大也白搭。其实很多一二线城市主干道上的商铺店面更新速度很快，仔细观察就看得出来！另外一种就是普通道路上的商铺，如果道路比较狭窄，车速较慢，道路两侧还有停车位，这种铺子的风险就会降低很多。

最后一种是居民区、高校周边的商铺，一般也叫社区商业，因为人流量十分稳定，这种商铺风险最低，如果一个铺子能辐射几个小区，那这种更是上品了！

二、再讲投资回报的问题。

这里就要考虑两个因素，一个是租售比的问题，一个是客流量的问题。一个决定你现阶段的投资收益，一个决定未来的升值空间。一般来说，一个区域的租售比都差不多，你可以自己亲自跟周边的店家聊聊。三十年是正常铺子租金情况，下手前可以再三琢磨一下。二十五年属于中等偏上，可以考虑位置好一些的铺子，如小区入口的位置。二十年基本可以马上下叉了。

客流的问题不用说当然是越多越好。但新开发的项目怎么去预判它的客流呢？这个就要看项目周边的情况了，如果该项目周边小区入住率都很高，那么这个项目不会有太大问题。除了实地探访，还有一个技术流的方法。那就是打开手机地图。右上角有个“图层”。

买商铺，其实就是一种投资，是否可做，就看3要素：投资成本、投资回报、投资周期。

商铺的投资周期是固定的。关键就是投资成本和投资回报。

这2点，又总结起来归为2个要素：销售单价和租赁单价（租金）。

这2点又如何关联呢？

记好下面这个公式：

租金 * 12 ÷ 年回报率 = 销售单价

大多数商铺都是带租销售，也就是卖的时候，其实已经租出去了，租金当然也已经定了。

当租金确定的时候，年回报率最低得高于银行同期存款利率吧？那么单价是不是可以算出来了？

举个例子吧

你要买的这件商铺，被开发商以30元/平方米/月的租金租出去了。用30*12÷5%=7200

此时，租金已定，如果届时开盘单价低于7200元/平方米的时候，这商铺是可以买的。

反之，这其中一定有一个大坑，未来一定会有矛盾！切记！

按照公式，租金定，如果售价高于7200，则回报率一定低于5%，这样的商铺完全没有投资意义。

掌握这几点，地段问题应该就不是什么大问题了！但是，还是那句话，投资须谨慎，不懂就问或者找专业的机构都是很好的办法！

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